این استان می‌خواهد قوانین برنامه‌ریزی را که طرح اولیه ساخت شهرهای انتاریو در دو دهه گذشته بوده است کنار بگذارد و به جای آن‌ها تغییرات پیشنهادی را جایگزین کند که منتقدان می‌گویند تراکم در شهرها را کاهش می‌دهد و درها را به روی پراکندگی باز می‌کند.

در اوایل این ماه، دولت داگ فورد لایحه 97 – قانون کمک به خریداران خانه، حمایت از مستأجران 2023 – را معرفی کرد که همراه با تغییراتی در بیانیه برنامه ریزی استانی، بیشتر نحوه برنامه ریزی انتاریو برای شهرهای خود از سال 2005 را از طریق قانون مکان هایی برای رشد خنثی می کند. آن سیاست بر ایجاد جوامع کامل با دسترسی به ترانزیت، مناطق اشتغال و انواع مسکن در نزدیکی زیرساخت‌های موجود متمرکز بود.

این سومین بار در یک سال است که این استان قانونی – که برخی از آنها هنوز تصویب نشده است – را ارائه می کند که سیستم برنامه ریزی فعلی را اصلاح می کند، همه با هدف ساخت 1.5 میلیون خانه تا سال 2031.

تغییرات پیشنهادی تا 5 ژوئن برای اظهار نظر باز است و انتظار می‌رود سیاست استانی جدید در پاییز اجرایی شود.

ستاره با کارشناسان در چندین صنعت صحبت کرد تا بفهمد قوانین برنامه ریزی جدید استان چگونه بر آنها تأثیر می گذارد.

حرکت به سمت مسکن

تغییرات پیشنهادی با برخی از اهداف مکان‌های رشد ادامه می‌یابد، اما آنها همچنین اولویت‌های مختلفی را مطرح می‌کنند که شامل تولید مسکن «مناسب» و در دسترس قرار دادن زمین برای توسعه است.

پائولا بوتیس، وکیل برنامه ریزی شهری و کاربری اراضی با Aird & Berlis، گفت: “همه اینها… در مورد آزادسازی زمین ها برای مسکن است.” توازن تغییر کرده است و اولویت‌های دیگر مانند میراث، اشتغال، جوامع کامل و حفظ زمین‌های کشاورزی در حال حاضر آنقدر مهم نیستند.»

بوتیس افزود که این یک “سوال باز” است که آیا این تغییرات مسکن را مقرون به صرفه تر می کند و در عین حال اهداف آب و هوایی را نیز برآورده می کند.

ویکتوریا پودبیلسکی، دبیر مطبوعاتی امور شهرداری و وزیر مسکن، استیو کلارک، گفت که هدف از این سیاست پیشنهادی این است که «برنامه‌ریزی کاربری اراضی در انتاریو را واضح‌تر و ساده‌تر کند.»

وی افزود که این استان از “ساخت خانه های جدید از هر نوع – هم از طریق افزایش تراکم در مناطق مسکونی و هم رفع نیازهای مسکن ساکنان روستایی” حمایت می کند.

برنامه ریزی برای گسترش بیشتر

در مرکز تغییرات ایجاد یک بیانیه برنامه ریزی استانی جدید است که اهداف تشدید را حذف می کند و به شهرها اجازه می دهد تا مرزهای شهری خود را در هر زمان بدون نیاز به “نشان دادن نیاز به گسترش” گسترش دهند.

به جای اجباری کردن اهداف تراکم در شهرها – هدف قبلاً 80 ساکن و شغل در هر هکتار ناخالص بود – طرح جدید زبان را نرم می کند تا صرفاً “تشویق” اهداف تراکم برای توسعه های جدید به حدود 50 ساکن در هکتار باشد.

تام هانت، برنامه‌ریز ارشد در ویندزور و رئیس کمیسیون‌های برنامه‌ریزی منطقه‌ای انتاریو، می‌گوید: «این بدان معناست که شما جوامع مختلفی خواهید داشت – درست در کنار یکدیگر – که مشتاق رسیدن به اهداف مختلف هستند. “بنابراین جالب خواهد بود که ببینیم این همه چگونه هماهنگ خواهد شد.”

او موافقت کرد که این می تواند به این معنی باشد که اهداف تراکم در نهایت توسط هوس های یک شورا تعیین می شوند به جای اینکه در یک هدف استانی نگهداری شوند.

به گفته پودبیلسکی، “شهرداری ها شرکای کلیدی در ایجاد تراکم و تشدید مناسب از طریق مصوبات برنامه ریزی محلی خواهند بود.”

پیشنهاد جدید مناطق اصلی ایستگاه های حمل و نقل را در 29 شهر از بزرگترین و سریع ترین شهرداری های انتاریو با پیش بینی تراکم اجباری مشخص می کند.

هانت گفت که سال گذشته پر از تحولات برای برنامه ریزان بوده است که انجام کار را برای آنها دشوارتر کرده است. وی گفت: ثبات در سیستم برنامه ریزی برای تسریع تولید مسکن و ایجاد اشکال جدید مسکن ضروری است. وقتی همه چیز هر چند ماه یکبار تغییر می کند، انجام این کار سخت است.»

هانت گفت که علیرغم تمرکز واضح استان بر گشایش زمین، این «فقط یک مسئله تامین زمین نیست. از این پیچیده تر است. برای مقرون به صرفه بودن باید مسکن به شکل و قالب متفاوتی بسازید.»

بوتیس که قبلاً به عنوان یک برنامه ریز شهری کار می کرد، گفت که شهرها برای پاسخگویی به تقاضای بازار برای مسکن کم تراکم اجتناب ناپذیر است.

او گفت: «فشار بسیار شدید است، من گمان می‌کنم که شهرداری‌ها همه آن را تأیید کنند، زیرا آنها به پیشرفت‌ها نیاز دارند – حتی اگر فشرده نباشد، برای محیط‌زیست خوب یا از نظر مالی پایدار نباشد». “این برای همه گسترده خواهد بود.”

ترس از کشاورزی

پگی برکولد، رئیس فدراسیون کشاورزی انتاریو، نگران است که تغییرات جدید زمین‌های کشاورزی را که در حال حاضر با فشار توسعه در سراسر انتاریو مواجه است، بیشتر تهدید کند.

برکولد گفت: “کشاورزی زمانی بهترین کار را انجام می دهد که در زمین های وسیعی باشد و به کشاورزان کمک می کند تا تجارت کشاورزی را انجام دهند.” و برخی از تغییرات اعلام شده آن … سیستم را به خطر می اندازد.

از جمله این تغییرات می توان به انعطاف پذیری شهرداری ها برای توسعه مسکونی بیشتر در سکونتگاه های روستایی و تقسیم مزارع بزرگ به قطعات کوچکتر برای ایجاد واحدهای مسکونی و مسکن اضافی برای کارگران مزرعه اشاره کرد.

او گفت: «تنها پنج درصد از چشم انداز انتاریو دارای پتانسیل کشاورزی است. “این یک منبع محدود است، و ما واقعا باید به نحوه محافظت از آن نگاه کنیم.”

برکولد همچنین نگران است که با باز کردن مناطق کشاورزی برای توسعه، ارزش سوداگرانه زمین کشاورزی افزایش یابد و فروش زمین به کشاورزان برای کشاورزان گران شود.

سردرگمی در آب و هوا

تیم گری، با گروه مدافع محیط زیست، گفت که پتانسیل تغییرات پیشنهادی برای تشویق گسترش بیشتر و تکه تکه شدن زمین های کشاورزی، نگرانی های زیست محیطی را افزایش می دهد.

او گفت که در حال حاضر بسیاری از جنگل ها و تالاب ها به دلیل اینکه در مزارع هستند باقی مانده اند. اگر توسعه در مزارع تجاوز کند، احتمالاً بسیاری از مناطق حساس از نظر زیست محیطی از بین خواهند رفت.

گری گفت: «این یک تغییر اساسی در جهت به دور از شناخت این است که ما زمین های کشاورزی محدود و تنوع زیستی محدودی داریم و باید از آن محافظت کنیم.»

تغییرات پیشنهادی مانند «بازگشت به دهه 1950 است، و ما می‌خواهیم بزرگراه‌ها بسازیم و زمین‌های زراعی فقط به عنوان توسعه در انتظار ارزش دارند».

او گفت که این سیاست همچنین انتظارات متناقضی را در مورد تغییرات آب و هوایی مطرح می کند. در حالی که این امر از یک سو به گسترش پراکنده منجر می شود، شهرها را نیز ملزم به کاهش انتشار گازهای گلخانه ای برای کاهش تغییرات آب و هوایی می کند.

گری گفت: «اگر طرح را به طور کامل بخوانید، می بینید که دستیابی به هر نوع اهداف تغییر آب و هوا با این رویکرد برنامه ریزی مضحک است.

اشتراک گذاری: