دفاتر خالی، هرج و مرج رفت و آمد، املاک غیرممکن گران قیمت. آیا می توان مرکز شهر پس از همه گیری را نجات داد؟ در این مجموعه در حال انجام، ما به بررسی سرنوشت هسته مریض شهر و آنچه برای شکوفایی دوباره نیاز است می پردازیم.

خانه باشکوه راه‌آهن اقیانوس آرام کانادا که زمانی بلندترین ساختمان در امپراتوری بریتانیا بود، به قرن دوم خود سقوط کرده است و در تلاش برای یافتن مستاجر برای فضاهای اداری خود است.

برج به سبک Beaux Arts در گوشه خیابان Yonge و King. حتی قبل از اینکه بیماری همه گیر ریتم کار را در منطقه مالی تورنتو تنظیم کند، رو به ضعف بود. پلان‌های کوچک و قدیمی آن در مقایسه با دفاتر شیک‌تر و گسترده‌ای که در آن نزدیکی پدیدار شده بودند، فروش بسیار سختی داشتند.

متیو کینگستون، مدیر اجرایی سرمایه گذاری املاک و مستغلات که چندین دهه مالک این ملک بوده است، گفت: اکنون، در یک روز خوب، 11 درصد از کاربران دفاتر کارت های خود را برای ورود می کشند.

او گفت که در روزهای ساکت تر، به چهار درصد نزدیک می شود. و او انتظار یک رنسانس را به این زودی ندارد. کینگستون گفت: “در 100 سال گذشته، آنچه مردم به دنبال آن هستند به طور چشمگیری تغییر کرده است.”

بنابراین، مالکان یک تغییر عمده از خود را پیشنهاد می کنند.

این زمین تبدیلی از فضای اداری به مسکن است، که همچنین شاهد اضافه شدن پنج طبقه به 15 طبقه فعلی آن با فضای تجاری باقی مانده در پایه برج است.

این مفهومی است که به نظر می‌رسد در تورنتو پس از همه‌گیری، به‌طور غیررسمی، اگر نه به‌طور رسمی، در حال افزایش است، زیرا دفاتر تلاش کرده‌اند تا کارگران را تمام وقت به عقب برگردانند. آیا می توان برخی از این دفاتر کم استفاده را به خانه تبدیل کرد، به ویژه در شرایطی که تورنتو با بحران مسکن دست و پنجه نرم می کند؟

با این حال، چیزی که به نظر می رسد یک راه حل ظریف برای دو مشکل در یک زمان باشد، مشکلات مهندسی و سیاسی خاردار ایجاد می کند. برنامه ریزان و معماران خاطرنشان می کنند که تعداد کمی از دفاتر موجود به راحتی قابل تبدیل هستند.

به عنوان مثال، پلان های بزرگتر طبقه را به سختی می توان به گونه ای تراشید که دسترسی به پنجره را در هر واحد بدون انحراف به چیدمان های لاغر غیرممکن ارائه دهد. و سیاست شهری در حال حاضر حکم می کند که هر فضای اداری گم شده در مناطقی مانند منطقه مالی باید جایگزین شود.

کینگستون و دیگرانی که روی پروژه 69 یونگ کار می کنند، می گویند این نکته آخر چیزی شبیه به یک معامله شکن است. آنها استدلال می کنند که هزینه تبدیل در یک سایت میراث بسیار زیاد است که نمی توان فضای اداری را در جای دیگری ساخت یا فضای کم استفاده را در طراحی جدید حفظ کرد.

الکس ساوانیو، یکی از همکاران شرکت برنامه‌ریزی Bousfields که بر روی پیشنهاد تیم کینگستون، H&R REIT کار می‌کند، گفت: «بسیاری از بحث‌هایی که ما داریم حول آن یک قطعه است.

ساوانیو گفت: دریافت معافیت غیرممکن نیست و به خیابان خلیج 1255 اشاره کرد – جایی که فضای اداری گمشده اخیراً برای یک ساختمان 35 طبقه با کاربری مختلط تسخیر شده است. اما این یک استثنا خواهد بود تا یک قاعده.

در حال حاضر، ساوانیو گفت که آنها در تلاش هستند تا با برنامه ریزان شهرداری همکاری کنند تا قبل از تلاش برای پیشبرد این پیشنهاد، به نوعی به توافق برسند، و زمان بندی آن هنوز مشخص نیست. این یک ساختمان شگفت‌انگیز برای صدها سال گذشته بوده است – و آنچه ما در تلاش هستیم انجام دهیم این است که طول عمر آن را تضمین کنیم.

چشم انداز تبدیل

در حالی که کینگستون در مورد زندگی اولیه دفتر مرکزی راه آهن کانادا اقیانوس آرام – پس از ساخت آن در سال 1913، تصویری از مسافرانی را تداعی می کند که از لابی مرمرین آن به دفتر فروش بلیط می گذرند تا سفرهای ریلی یا کشتی بخار را ترتیب دهند – این درخشش سابق کم رنگ شده است.

پلان های طبقه متوسط ​​آن نمی تواند با ده ها هزار فوت مربع در هر طبقه ای که در نزدیکی آن ساخته شده است رقابت کند. کینگستون گفت که سقف و کف ساختمان از سفال های شکننده ساخته شده است که به روز رسانی زیرساخت های فناوری اطلاعات یا سیستم های مکانیکی آن را برای بهبود تصفیه هوا سخت تر می کند. بسیاری از امکانات رفاهی دیگر را ارائه نمی کرد.

هیچ یک از این چالش ها به این معنی بود که تبدیل – که در حوزه های برنامه ریزی به عنوان “استفاده مجدد تطبیقی” شناخته می شود – از نظر فنی امکان پذیر نیست، اما کینگستون فکر می کند که آنها در موقعیت مناسبی قرار دارند.

در حالی که کفپوش کوچک برج رقابت را به عنوان یک دفتر کار سخت می کرد، تبدیل آن به مسکن را آسان تر می کند. هنگام در نظر گرفتن یک تبدیل، برنامه ریزان به فاصله بین پنجره های یک ساختمان و مرکز ساختمان نگاه می کنند. هر چه فاصله نزدیکتر باشد، نور بیشتری می تواند به انتهای یک آپارتمان برسد. هرچه فضای اداری که با آن کار می کنید بزرگتر باشد، هر واحدی که به دست می آید باید لاغرتر باشد تا اطمینان حاصل شود که هر یک از آنها به پنجره دسترسی دارند.

این چالشی است که در طراحی دفتر کار به همان شکل وجود ندارد، زیرا دفاتر می توانند شامل مناطقی مانند اتاق هیئت مدیره یا اتاق های مکانیکی در وسط باشند که به نور طبیعی نیاز ندارند. برای مسکن، کینگستون می گوید فاصله ایده آل از پنجره ها تا دیوارهای داخلی حدود 30 فوت است.

حتی با شروع با آن کفپوش کوچکتر، REIT باید تغییرات اساسی ایجاد کند. کینگستون گفت، تمام پنجره‌ها که در حال حاضر تک جداره هستند، برای برآورده کردن الزامات استاندارد سبز تورنتو در مورد بهره‌وری انرژی، باید تعویض شوند، زیرا پنجره‌های فعلی «نشتی» دارند. سه آسانسور نازک‌تر موجود نیز با دو آسانسور عریض‌تر تعویض می‌شوند، زیرا آسانسورهای کوچک‌تر قدیمی‌تر دیده می‌شوند.

این تراست در عین حال نوید بازسازی میراث را می دهد و قول داده است که کارهایی مانند تعمیر گرانیت و روکش سنگ آهک ساختمان و مرمت حروف فلزی قدیمی راه آهن کانادا پاسیفیک در خارج انجام شود که طرح کلی آن تا به امروز قابل مشاهده است.

پارکینگ یک سوال خواهد بود، با اعتماد در حال حاضر هیچ پیشنهادی برای توسعه جدید.

سپس میزبان تعمیرات اساسی لوله کشی، مکانیکی و برقی است که برای رفتن از امکانات اداری مشترک به حمام و آشپزخانه در هر یک از 127 خانه پیشنهادی مورد نیاز است.

کینگستون گفت، این یک پیشنهاد پرهزینه است، اگرچه او از بیان برچسب قیمت – و همچنین مبلغ پیش بینی شده برای هر واحد خودداری می کند. اسناد ثبت‌شده تاکنون نشان‌دهنده طرح‌هایی برای واحدهای مقرون‌به‌صرفه نیستند، و کینگستون تاکید می‌کند که تبدیل در این مقیاس و کلاس‌های قدیمی با هزینه بیشتری همراه است.

اگر آنها نتوانند از قانون جایگزینی دفتر معافیت بگیرند، همه چیز شروع کننده نیست.

مشکل برنامه ریزی

بر اساس طرح مرکز شهر تورنتو، هر گونه توسعه در منطقه مالی – و همچنین برخی از مناطق اطراف مانند راهرو اداری بلور-بی – باید یک “سود خالص” از مساحت زمین برای استفاده در دفتر ایجاد کند و از عدم ضرر خالص سایر غیره اطمینان حاصل کند. -فضای مسکونی

این سیاستی است که گرگ لینترن، برنامه‌ریز ارشد تورنتو، گفت که برای تشخیص نحوه مشارکت کسب‌وکارها در منطقه مالی به اقتصاد محلی و ملی انجام شده است. او تشخیص می دهد که میزان خالی بودن دفاتر در حال افزایش است، اما خاطرنشان می کند که در دهه 90 این میزان بالاتر بود.

تیم او اغلب با توسعه دهندگان در مورد دنبال کردن طرح هایی صحبت می کند که فضای اداری موجود را در یک طراحی ترکیبی با یک جزء مسکن ادغام می کند. او خاطرنشان کرد که خیابان یونگ 69 قبلاً منطقه بندی شده بود تا این نوع مخلوط را امکان پذیر کند. در حال حاضر، او گفت که پیشنهاد تبدیل در حال بررسی است – اما اذعان کرد که فضای اداری به خوبی طراحی نشده است.

این یکی از آن ساختمان های اداری B یا C است. و این معمولاً در گذشته بود که ما شاهد فشار برای تبدیل شدن بودیم.» او گفت. “ساختمان های اداری سطح پایین تر یا قدیمی تر.”

بوسفیلد، در مطالبی که به شهرداری ارسال شد، برج را به عنوان یک دفتر «کلاس B» توصیف کرد – و با انجام این کار، استدلال کرد که افزایش عرضه مسکن تورنتو و بازسازی یک ملک میراثی انگیزه‌های «بسیار حیاتی» نسبت به حفظ فضای اداری است که دیگر در آن وجود ندارد. نخست آن

سهام

با پیشروی پرونده H&R، برخی دیگر از نزدیک زیر نظر دارند.

استیون پینتر، مدیر شرکت طراحی و معماری Gensler، گفت که به نظر می رسد علاقه به تبدیل فضاهای تجاری به مسکن از زمان همه گیری “منفجر شده است”.

پینتر گفت: “این واقعاً در شش ماه گذشته شروع به کار کرده است، و این به معنای واقعی کلمه به این دلیل است که مردم شروع به از دست دادن پول در ساختمان های اداری خود کرده اند.” “آنها فکر می کردند که مردم بیشتر برمی گردند و اجاره ها دوباره شروع به افزایش می کنند – و هنوز هم نشده اند.”

Paynter 69 Yonge را به عنوان آزمونی برای سیاست‌های چند دهه قدیمی تعویض دفتر و اولویت‌های شهرداری – و همچنین دادگاه لند انتاریو – می‌بیند. او گفت: «شهرستان باید به آنها پاسخ دهد.

این شهر در سال‌های اخیر برخی از پروژه‌های تبدیلی خود را دنبال کرده است، زیرا دولت فدرال برنامه جدیدی را در سال 2020 راه‌اندازی کرد که بودجه تبدیل و انواع خاصی از ساخت‌وسازهای جدید را برای مسکن مقرون به صرفه تامین می‌کند. اما تالار شهر نسبت به فضاهای اداری شلوغ خود، از جمله هتل‌ها و اقامتگاه سالمندان سابق، به املاک متنوع‌تری روی آورده است.

از آنجایی که مکالمه در مورد تبدیل اداری در شهرهای بزرگ در سراسر جهان در حال گسترش است، کینگستون و ساوانیو معتقد نیستند که تعمیرات اساسی 69 Yonge باعث افزایش ناگهانی پروژه های مشابه شود – با توجه به منحصر به فرد بودن ساختار یک قرنی در مرکز شهر.

اما Savanyu علاقه‌ای به تبدیل‌ها به افزایش بخار دارد. در مورد ساختمان CPR، او مسکن را باد دوم برج می داند. او گفت: «ما این سایت را زنده می کنیم.

با فایل هایی از می وارن و تس کالینوفسکی

اشتراک گذاری: